——“无预售许可证的《商品房买卖合同》，有效？无效？

又到了一年一度的“315”消费者权益保护日了。在一般老百姓印象中，对于“315”维权案例的印象似乎都停留在“衣食行”方面，其实“住”这一关系消费者安居问题的行业，是出现消费纠纷最严重的行业之一。

接下来我们先来看一波房产企业的“神操作”。

是的，不用眨眼，这是一个真实的案例。

2018年2月，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称“闻天公司”），以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，要求收回其所售房产！而此时，当地房价已经从两年前的7,070元每平米涨至24,000元每平米。

开发商闻天公司要求法院认定此前与业主签订的《紫衫庄园内部认购合同》（以下简称“《认购合同》”）无效，其中一个关键理由就是，在签订该《认购合同》时，原、被告双方均明知闻天公司开发建设的“紫杉庄园”项目并未办理《预售许可证》。

举报自己无证销售，以此确认《认购合同》无效，收回房子重新销售，听上去简直就是一个段子，但在当时房价暴涨的情势下，又不能不说这波操作真可谓是“神来之笔”。

法院态度：有效？无效？

故事发展到这里，大家是否会疑惑，开发商究竟拿着怎样的“护身符”才有理由认为自己如此荒唐不合理的行为会得到认可？

接下来让我们看看法院的看法：

一审法院：合同无效

西安市长安区法院一审判决认为：“原、被告双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》中约定了‘双方的名称’、‘住所’、‘房屋的基本情况’、‘单价’、‘总价款’、‘付款方式’、‘付款时间’，未对‘交付使用条件’及‘日期’等项目予以约定，现原告认为在签订合同当时已经告知被告，被告在庭审中亦认可该合同系事实上的《商品房买卖合同》，因此，本院认为：‘涉案合同应为《商品房买卖合同》。因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。’”

是的，看来《商品房买卖合同司法解释》就是开发商手里的那张王牌。那法律就这样让老百姓辛苦攒钱买的房就此成为“一纸废纸”，而成全开发商这种“借机牟利”的行为么？果不其然，故事出现了反转。

二审法院：合同有效

西安市中级人民法院终审判决认为：“首先，购房者在签订《认购合同》当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理《商品房预售许可证》即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，闻天公司签约时未取得《商品房预售许可证》，虽然违反了有关‘商品房预售应当取得商品房预售许可证明’的规定，但是并不必然导致其签订《认购合同》的民事法律行为无效。”

同案异判：诚实信用原则

案件的发生和反转体现了两级法院对于案件的不同观点，可以说，故事的大反转结局满足了“围观老百姓”们的正义取向，也“啪啪打脸”了那些企图钻漏洞的开发商。

细看起来，一审法院根据法律法规的明文规定——《商品房买卖合同司法解释》第2条，认定无预售证的《商品房预售合同》无效，可以说是并无不妥。当法条已经对具体情况存在明确的规定时，司法裁判总不能对此“视而不见”，直接选择“另辟蹊径”。可以说，在此之前的司法实践中，大多数法院均是“站队”一审法院的，最高人民法院（以下简称“最高院”）作出的裁判中亦有持上述观点的。

可是，随着时代的变化，法律总是会产生跟不上时代潮流的情况。就拿本案判决主要依据的《商品房买卖合同司法解释》来说，这部司法解释颁布在2003年，距事件发生的2018年已足足15个年头了。2003年我国正处于房地产行业迅猛发展的时代，各房地产开发企业如雨后春笋般一一涌现，大大小小，实力参差不齐。最高人民法院为了规范开发商的销售行为，维护房地产开发秩序，实现商品房买卖领域在刺激经济发展的同时保障购房者利益，颁布了该司法解释。具体看《商品房买卖合同司法解释》第二条，可以说，最高院为了保障开发商有履行《商品房预售合同》的能力，结合相关预售证制度，采用以合同无效的角度来保障购房者的利益。

也许2003年的立法者万万不会想到，房价会上涨地如此迅速，也万万不会想到这条规定反而成为了某些开发商借机“偷换概念”的利器，以合同无效收回房屋后再高价销售，大赚一笔。

我们来算算这样一笔账：

合同无效，开发商需赔偿购房者的“信赖利益损失”，也就是恢复到“假如合同不存在”的状态，主要是因信赖此开发商，而丧失的在其他开发商处买房的机会的损失。

那这个“信赖利益损失”=“房屋现价”-“签合同时购房价格”？

不不不，事情绝不是如此。上面的等式是“履行利益损失”，也就是“假如合同得到完整履行”可获得的利益补偿，而不是合同无效产生的“信赖利益损失”。基于一般法理和实践来看，“信赖利益损失”往往低于“履行利益损失”。也就是说购房者极有可能拿不到两年内因房价上涨而产生的全部差价。

这样一算，是不是觉得购房人亏大了？不仅如此，想想自己在买房前期的考虑，一般都是“货比三家”。可以说，在该地段购买的该房屋，在一定程度上具有无法替代性。无论是自住还是投资，其交通的便利或者是升值的潜力都是其他商品房无法替代的。一旦合同无效，购房者所有的预期便全部泡汤，这显然对购房者是极不公平的。

也是基于如此原因，二审法院对一审的审判结果进行否定，认定没有预售证的《商品房预售合同》依然有效。这样一来，购房者可以要求开发商交房，再不济至少也可以拿到“履行利益”损失的赔偿。

但西安市中级人民法院在说理时，以开发商违背“诚实信用“原则认定合同有效，存在值得商榷的地方。由于《商品房买卖合同司法解释》是最高院颁布生效的具体法律条款，其对无证预售的《商品房预售合同》是否有效已作出了具体明确的规定。法院越过具体的规定直接适用一个基本原则，这显然也不是那么妥当。试想若法院均如此行事，那么法院工作便会乱了套子。碰到案子，法官们“两眼一闭”都用“公平正义”大帽子往当事人头上一盖，反而更看不见帽子底下的“魑魅魍魉”。

九民纪要：说理新思路

2019年11月最高人民法院发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》），紧随其后最高人民法院民事审判第二庭对此编著出版了相应的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（以下简称“《理解与适用》”）。

《九民纪要》和《理解与适用》以管理性规定的角度给无预售证的《商品房预售合同》的效力判断案件以审判新思路。

也就是说，最高院认为没有《预售许可证》，《购房合同》无效的法律规定是一种管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。若为管理性强制性规定，那么无《预售证》的《商品房预售合同》便够不上《合同法》第52条所述的合同无效的情形。

于是，现在说理的箭头指向了没有《预售许可证》，《购房合同》的性质判断上。

关于《预售许可证》，《城市房地产管理法》第45条第1款第4项明确规定，商品房预售，应当符合下列条件：······(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。分析《城市房地产管理法》可得知，该法主要是为了约束房地产开发企业开发建设及销售等行为而制定的管理规定。具体到《城市房地产管理法》第45条第1款第4项规定，该强制性规定禁止的是房地产开发企业无《预售许可证》销售商品房的行为，而非禁止任何人从事商品房预售交易。法条设置“预售登记”这一行政许可制度，通过对商品房预售资格即市场准入要求的审核，确保开发企业具备开发建设，履行预售合同义务的能力，以维护交易秩序，避免不合格的开发商对购买人及社会公众造成损害。

同时，《九民纪要》第30条规定：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；……关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

可见，《城市房地产管理法》第45条第1款第4项的“强制性规定”当属“管理性的强制性规定”，违反该规定，依据《城市房地产管理法》第68条，由县级以上人民政府房产管理部门责令开发企业停止预售活动，没收违法所得，还可以并处罚款。而违反该强制性规定的《商品房预售合同》，其效力不因违法性而受到影响。

因此，最高院认为无《预售许可证》的《商品房预售合同》应为有效。这也表明，最高院在面对该类案件时否认了《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定，而这种态度的转变对广大购房者来说更是一种“福音”。